La nueva ley de copropiedad establece nuevos cambios, modificaciones y tratamiento, tanto para los condominios rurales como los urbanos. En primera instancia queremos dejar claro lo que establece la ley respecto a los predios rústicos. Y es que, los predios rústicos divididos o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura, de 1980, no podrán acogerse al régimen de copropiedad regulado en la presente ley.

Es necesario destacar que, para el proyecto de la nueva ley, la cámara de diputados propuso que las parcelas rurales pudieran acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria. Por lo tanto, esta propuesta permitía que los predios rústicos divididos o subdivididos conforme a la ley, se acogieran al régimen de copropiedad (parcelaciones rurales). Pero esta propuesta fue rechazada por la comisión mixta.

Además, es importante tener en claro esta norma, de acuerdo a las condiciones o requisitos que exige. Ya que, podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria los predios con edificaciones existentes o con proyectos de edificación aprobados. Así como los predios con sitios urbanizados o con proyectos de urbanización para condominio tipo B aprobados. Más adelante te explicamos lo que se refiere a los tipos de condominios.

¿Qué tipos de condominios existirán y como quedan los condominios rurales?

En la nueva ley se distinguen dos tipos de condominios, según si se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades edificadas en un terreno común, o bien, sobre los sitios en que se divide un predio.

Estos tipos de condominios se dividen en tipo A Y B, distinguiéndolos en al artículo 1 de dicha ley, de la siguiente forma:

a) Condominio Tipo A o Condominio de unidades en terreno común: Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común.

b) Condominio Tipo B o Condominio de sitios urbanizados: Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio. Quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes.

Estos condominios requieren, al menos, la aprobación y ejecución de un permiso que contemple las redes, instalaciones y obras de urbanización en el espacio público existente. O, afecto a utilidad pública y/o las obras interiores complementarias de carácter colectivo y dominio común. Por lo tanto, que fueren necesarias para que los sitios puedan ser edificados y habilitados para su uso urbano. De acuerdo con los requerimientos, estándares y condiciones de diseño establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Lo anterior es sin perjuicio de la obtención del correspondiente permiso para la edificación conjunta de los sitios, por parte del titular del proyecto. O bien, de la obtención de los respectivos permisos para la edificación de los sitios, por parte de quienes adquieran dichas unidades.

¿Cómo quedan los emplazamientos de los condominios rurales y urbanos?

Los condominios pueden estar emplazados en el área urbana y, excepcionalmente, en el área rural, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada. Esto previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En ambos casos se requerirá, además, cumplir con las exigencias urbanas y de construcción. Y, demás requisitos establecidos en esta ley para la constitución del régimen de copropiedad.

¿Entonces, las parcelaciones rurales no podrán ser reguladas por el Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria?

Como mencionamos al principio de este artículo, la propuesta fue presentada pero no fue aprobada. Esto no quiere decir que hay impedimentos de que los copropietarios pacten de forma voluntaria normas de convivencias. Al contrario, pueden crear ejemplos administrativos de tipo normativo y designar las bases para recoger sus decisiones como gastos generales de las decisiones comunitarias.

El único problema es que, como ámbito administrativo, las normas que rigen la convivencia las determinan los primeros propietarios de del condominio de agrado emplazado fuera del área urbana. Por tanto, son susceptibles de personalización, conveniencia y error.

Los propietarios nuevos en la comunidad pueden hacer de esto una regla agregando “términos de uso” a sus acuerdos de compra o aceptando términos obligatorios en acuerdos similares.

Por eso, a la hora de comprar un buen terreno en el campo o predio rural, es necesario prestar especial atención a estos puntos. Actualizar la información con la junta administradora de departamentos y cómo la administran. Así como, quién es que resuelve las discrepancias y disputas entre los propietarios. Así como de qué forma se cobran los gastos comunes y con qué herramientas legales cuenta la comunidad o qué instrumentos legales se rigen para hacer cumplir el cobro de deudas contra los deudores.

¿Qué ley regula los predios rústicos? Condominios Rurales

La subdivisión de predios rústicos (terrenos emplazados en sectores no urbanos) está reglamentada por el Decreto N° 3.516 del Ministerio de Agricultura de 1980. Que, además, establece la obligación de formar lotes con áreas inmobiliarias de al menos media hectárea (5.000 metros cuadrados). Asimismo, la de indicar por contrato de compraventa la prohibición de que el destino agrícola de dichas parcelas sea cambiado.

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