Se habla de una nueva ley de copropiedad, pero poco se ha informado de todos los cambios y adecuaciones que trae para la comunidad de condominios. Se mantiene vigente la mayor parte de las normas de la actual, pero reestructurando y ordenando sus disposiciones. Los arrendatarios en la nueva ley de copropiedad son tomados en cuenta a diferencia de la anterior normativa. Los arrendatarios podrán ser autorizados por el dueño de la unidad de representarlo ante las asambleas y demás acciones necesarias. En este articulo le mostraremos como quedaran los Quórums para la adopción de acuerdos en las sesiones.

¿Cómo pueden representar los arrendatarios en la nueva ley de copropiedad?

De acuerdo con lo que se modifica sobre los arrendatarios en la nueva ley de copropiedad podrán representar a los copropietarios cumpliendo con un protocolo que establece dicha ley en el artículo 5.  

Por lo tanto, si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta. Por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad. Salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento, que no otorga dicha facultad.

Es decir, si el copropietario ha comunicado al comité de administración y al administrador que no otorga la Facultad de ser representado por el arrendatario, se tomará su palabra y no tendrá efecto lo antes mencionado.

¿Cómo podrá representar el arrendatario al dueño de la unidad en las asambleas?

Para las materias de la asamblea señaladas en el art. 15 de la nueva ley, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación. De acuerdo con la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio.

¿Cómo serán constituidas las asambleas en la nueva ley de copropiedad?

La nueva ley establece en su Art. 15 la constitución de las sesiones ordinarias o extraordinarias y la adopción de acuerdos por la asamblea de copropietarios deberá efectuarse de los siguientes tipos de sesiones:

Tipo de sesiones

Asamblea Ordinaria:

Materias que pueden tratarse en la sesión

• Rendición de cuentas por parte del administrador y aprobación del balance presentado
• Designación, reelección o renuncia de los miembros del comité de administración.
• Designación o remoción del administrador o subadministrador.
• Reporte de las actualizaciones al plan de emergencia y programación de simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos.
• Cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo aquellos que sean materia de sesiones extraordinarias.

Quórum mínimo para la constitución de la sesión: Quienes concurran, debiendo representar, al menos, el 33% de los derechos en el condominio.

Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: Mayoría absoluta de los asistentes.

Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta:

Materias que pueden tratarse en la sesión

• Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del numeral 3) del presente cuadro.
• Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
• Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
• Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
• Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
• Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del fondo común de reserva.
• Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.

Quórum mínimo para la constitución de la sesión: Las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio.

Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: Mayoría absoluta de derechos.

Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada:

Materias que pueden tratarse en la sesión

• Modificación del reglamento de copropiedad, en materias reguladas en las letras d) y f) del presente numeral.
• Delegación de facultades al comité de administración, respecto a las materias establecidas en las letras c), d) y e) del numeral 2) del presente cuadro.
• Reconstrucción o demolición del condominio.
• Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
• Cambio de destino de las unidades del condominio.
• Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
• Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
• Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
• Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.

Quórum mínimo para la constitución de la sesión: Al menos, las personas que representen el 66% de los derechos del condominio.

Quórum mínimo para la adopción de acuerdos: Mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%.

¿Los arrendatarios tendrán los mismos derechos que los copropietarios?

De cierta forma si, ya que, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título podrán utilizar los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad. En caso de falta de disposición en él, de acuerdo con su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legítimo de los demás. Asimismo, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás.

Respecto a las limitaciones o prohibiciones que establezca el reglamento de copropiedad, deberán cumplirlas de igual forma. El reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades.

Respecto a este tipo de prohibiciones es muy importante informarlo, ya que, puede haber condominios que quieran realizar este tipo de prohibiciones. Y, por ser arrendatario aprovechar de establecerle dicha norma que no es válida y el arrendatario no contar con la información.

¿Cuáles otras acciones serán tomadas en cuenta los arrendatarios en la nueva ley de copropiedad?

Los arrendatarios en la nueva ley de copropiedad tendrán tanto los derechos como las obligaciones en el condominio como los tiene el copropietario. Salvo que el dueño de la unidad no ceda esa facultad al momento de representar ante asambleas y demás decisiones que le corresponden al copropietario.

Pero lo que si establece la nueva ley es que podrá realizar lo siguiente:

• Tener a su disposición la rendición de cuenta del administrador respecto de las sesiones ordinarias de la asamblea de copropietarios o de las reuniones del comité de administración. En que deba rendirse la cuenta mensual.
• Están obligados a facilitar la expedición de revisiones o certificaciones en el interior de estas, cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente.
• Podrán interponer una reclamación ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo de la región donde se encuentre el condominio. Cuando el administrador o subadministrador incumpla alguna de las obligaciones que le impone la presente ley y su reglamento.

Es importante como arrendatario mantenerse informado ante las nuevas adecuaciones para evitar inconvenientes y así mismo ejercer sus derechos y obligaciones.

Recordamos a nuestro lector que esta Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria aún esta en proceso para su aprobación, siendo su ultimo estatus en Trámite de aprobación presidencial (Senado), Ingreso de observaciones. Boletín: 11540-14.

Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de La Nueva Ley de Copropiedad.